אורן ואח' נ' הלה הנדסה בניה ויזום (1998) בע"מ

פסק דין

מבוא וטענות הצדדים

1.התובעים הינם זוג צעירים אשר ביקשו להעתיק את מקום מגוריהם לכפר קיש (להלן: "התובעות" או "אורן"). התובעים התקשרו במערכת הסכמים עם הנתבעת, שהינה חברת ייזום וניהול פרויקטים של בנייה (להלן: "החברה" או "הנתבעת"). הנתבעת יזמה וניהלה את הפרויקט שנועד להרחיב את היישוב הקהילתי של כפר קיש ע"י צירוף משפחות צעירות כדוגמת התובעים.

אין מחלוקת עובדתית באשר לתחילת ההתקשרות עם הצדדים ו/או סכומי הכספים שהועברו מהתובעת לנתבעת. ביום 27.3.07 חתמו התובעים על טופס הרשמה לפרויקט (נספח ב' לתביעה, להלן ייקרא "טופס הרשמה"), במעמד חתימת טופס ההרשמה שילמו התובעים מקדמה בסך 6,000 ₪.

ביום 17.5.02 השלימו התובעים את הרשמתם וחתמו על שלושה הסכמים משולבים, האחד- הסכם לפיתוח פנים המגרש אשר יירכש ממנהל מקרקעי ישראל, השני- הסכם לביצוע תשתיות ציבוריות, והשלישי-הסכם לבניית הבית על המגרש. לכל הסכם קיים תוספת להסכם אשר מהווה חלק בלתי נפרד מההסכם.

עפ"י שלבי הקליטה ביישוב, כמפורט בנספח א' לתצהיר התובע (להלן: "טופס תהליך הרכישה"), שלב ג' הינו שלב הקליטה ביישוב לאחר חתימת ההסכמים. לצורך כך, היו צריכים התובעים לעבור בדיקה גרפולוגית ולהתראיין בפני וועדת קבלה של היישוב. רק לאחר מכן ובשלב ד' היו אמורים התובעים לחתום על הסכם רכישה עם ממ"י ביחס למגרש המיועד להם.

במקרה זה, לגרסת התביעה טרם הסתיים שלב ג', והנתבעת פעלה "להניע" את שלב ד'. אכן התובעים חתמו על הסכם עם המינהל ושילמו את דמי ההיוון. למרבה הצער, ביום 7.8.07 קיבלו התובעים הודעה באמצעות מכתב ממזכירת וועד הכפר כי בקשתם להיקלט ביישוב נדחית. הודעת הדחייה מיום 7.8.07 צורפה כנספח ו' לתביעה.

טענת התובעים הינה ברורה וחד משמעית – עפ"י סעיף 4 לתוספת להסכמי ההתקשרות,הוסכם כי אישור מועמדותם ע"י וועדת הקבלה מהווה תנאי מתלה, ובהיעדר תנאי זה ההסכמים לא מקוימים ויהיו מבוטלים. כמו כן, הוסכם בסעיף על השבה מלאה וויתור הדדי מראש על כל טענה. התובעים לפיכך מבקשים מביהמ"ש שני סעדים, האחד סעד הצהרתי על פיו ההסכמים שבין הצדדים מבוטלים, וסעד כספי המורה על השבת הכספים שהועברו מהתובעים לנתבעת בתוספת פיצוי על עגמת נפש והוצאות.

הנתבעת טענה בראש וראשונה כי התובעים עושים עושר שלא כדין, שכן מחד הם מחזיקים במגרש שרכשו מהמנהל ולא ניתן לשווקו שנית, ומאידך הם מבקשים לבטל את מערכת ההסכמים עם הנתבעת.כתוצאה מטענה זו, פעלו ההתובעים באמצעות בא כוחם לאחר הגשת התביעה ולאחר ישיבת קדם משפט הראשונה לצורך ביטול ההסכם גם מול המינהל. הסכם זה בוטל בפועל והכספים ששולמו למינהל הושבו לתובעים.

על אף הערת ביהמ"ש, ומתוך שקול דעת משפטי בחר ב"כ התובעים בסופו של יום שלא לתקן את כתב התביעה המקורי, וכתב התביעה נמצא מפרט סעד כספי שכבר קיבלו התובעים לגביו החזר מהמנהל, וההסכם עם המנהל בוטל הלכה למעשה.

טענה נוספת של הנתבעת היא בדבר חוסר תום לבם של התובעים, שכן הקדמת שלב ד' על פני שלב ג' נעשתה על דעתם וברצונם. הם אף ביקשו מהנתבעת "לטפל" בנושא אי קבלתם, ואכן נושא זה טופל ע"י עד ההגנה מר אללוף, כאשר בסופו של "הטיפול" נאות וועד היישוב בישיבתו מיום 30.12.07 לקבל את משפחת אורן לכפר. החלטה זו ניתנה כחודשיים לאחר הגשת התביעה.

עוד טוענת הנתבעת, כי על התובעים היה להקטין את נזקיהם ולמכור את זכויותיהם במגרש לצד ג' אשר היה בא בנעליהם, שכן לטענת הנתבעת בפועל הסתיימו עבודות התשתיות הציבוריות ופיתוח פנים המגרש, עבודה שירדה לטמיון. הנתבעת מבקשת לקזז מכל החזר את סכום עלויות עבודה בפיתוח המגרש.

קיום תנאי מתלה

יש לבחון האם אכן כדין מבקשים התובעים להצהיר על בטלות ההסכמים? האם אכן מדובר בתנאי מתלה שלא קוים? האם ביקשו התובעים לערער על החלטה זו, או שמא החרטה הגיעה ממניעים לא רלבנטיים? האם יש להורות על השבה מלאה או שמא יש מקום לקזז את נזקיה של הנתבעת?

אין ספק כי במערכת ההסכמים שבין הצדדים, הוסכם מפורשות על מנגנון שיפעל במקרה של אי קבלת המשתכן לכפר, וכך הוסכם בסעיף 4 לתוספת להסכם לביצוע תשתיות ציבוריות. בסעיף 4 לתוספת להסכם ביצוע עבודות פתוח פנים מגרש, ובסעיף 7 לתוספת להסכם וביצוע עבודות בנייה. מאחר ומדובר בנוסח זהה של הסעיף ומפאת חשיבותו, יובא להלן נוסח הסעיף:

"מוסכם בזאת, כי היה ומועמדות המשתכן לא תאושר על ידי וועדת הקבלה, תשיב החברה למשתכן, תוך 30 יום ממועד קבלת ההחלטה על אי קבלת המשתכן ליישוב, את הסכומים ששולמו לה על ידו על פי ההסכם, בערכם הנומינלי וההסכם יהא בטל ומבוטל מבלי שלמי מהצדדים תהא טענה כלשהי כלפי משנהו ומבלי שצד כלשהו יהיה זכאי לפיצוי ו/או לכל סעד שהוא כלפי משנהו. במקרה האמור, מתחייב המשתכן לחתום על כל מסמך שיידרש בקשר עם ביטול ההסכם".

אם בכך לא די, הרי גם בטופס ההרשמה מייד עם התקשרותם הראשונית של התובעים עם הנתבעת, הוסכם מפורשות בסעיף 3 לטופס ההרשמה כדלקמן:

"אנו מצהירים בזה, כי בכל מקרה בו לא תאשרו טופס זה ו/או בכל מקרה של דחיית הבקשה לוועדת הקבלה, לא תהיה לנו כל טענה ו/או תביעה דרישה כלפי היישוב ו/או כלפיכם ו/או מי מטעמכם בהקשר לכך. במקרה כאמור, יושב לידינו הפיקדון בערכו הנומינלי".

מהסכמות אלה היה ברור לשני הצדדים, ונושא זה אף לא שנוי במחלוקת בין הצדדים, כי תנאי לכניסה לתוקף של ההסכמים הוא אישור וועדת הקבלה של הכפר, שהרי ללא קבלת התובעים כמשתכנים חדשים בכפר, לא יוכלו אלה לבנות את ביתם במקום, ואין כל נפקות לכל מערכת ההסכמים.

לא בכדי צוין בטופס תהליך הרכישה, כי שלב הקליטה ביישוב הינו שלב ג' מתוך 6 שלבים. שלב א' – ההרשמה אותה ביצעו התובעים בחתימה על גבי טופס הרשמה ותשלום דמי קדימה של 6,000 ₪. שלב ב'- חתימה על כל מערכת ההסכמים המשולבים והתוספות, הליך שבוצע והושלם בשלב ביום 17.5.07. ושלב ג'- הוא השלב הרלבנטי לענייננו, הוכתר כשלב "קליטה ביישוב".בשלב זה, אמורים התובעים לעבור וועדת קבלה שתקלוט אותם ביישוב. שלב ד'- הוכתר כחתימה במינהל מקרקעי ישראל, ובפתח שלב זה נכתב מפורשות: לאחר קבלת אישור על קליטה ביישוב אתם מופנים לממ"י לחתום על הסכם פיתוח". (הדגשה שלי א.מ.ג.). היינו, היה ברור לשני הצדדים כי רק לאחר קבלת אישור על קליטה מופנה המשתכן לדרוש את המגרש מממ"י. שלב ה'- הינו שלב תכנון הבית, ושלב ו'- הינו הבנייה.